Рынок земли начал работать. Кого и на каких условиях можно купить

С 1 июля Украина отменяет мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Ранее депутаты нескольких созывов регулярно продлевали его, и различные варианты проектов на рынке земли были отвергнуты.

Отмена моратория была чрезвычайно долгой и трудной задачей. Депутаты рассмотрели более 4000 поправок к первоначальной версии проекта, сообщает BBC.

Эта большая реформа будет проведена в соответствии с законом о обороте сельскохозяйственных земель, за которые в ночь на 31 марта 2020 года проголосовали 259 депутатов.

Для кого рынок

Рынок сельскохозяйственных земель будет иметь ряд ограничений. С 1 июля 2021 года покупать землю смогут только физические лица.

Это продлится два с половиной года, до 2024 года, когда юридические лица получат право на покупку земли.

Однако здесь есть определенные условия. В соответствии с законодательством Украины юридические лица должны быть созданы и зарегистрированы, и их участниками могут быть только граждане Украины и (или) государства и (или) территориальных общин.

Иностранцы не могут купить землю в Украине до общенационального референдума.

Несмотря на его результаты, они также не смогут купить землю в 50-километровой пограничной зоне.

К 2024 году в одной руке можно приобрести не более 100 гектаров. Далее - не более 10 тысяч гектаров.

Нынешние арендаторы земли будут иметь упреждающее право на его покупку. Они также могут передать это право, но должны уведомить владельца земли в письменной форме.

К 2030 году минимальная цена на землю не должна быть ниже нормативной оценки.

На обеспечение земли вы можете получить кредит в банке.

Для заключения договора купли-продажи земли необходимы следующие документы:

паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя,

документы, подтверждающие право собственности на участок (выписка из реестра прав на недвижимое имущество или государственный акт),

выписка из Государственного земельного кадастра,

отчет о экспертной денежной оценке сайта.

Если продавец земли владеет земельным участком более трех лет, то его размер не превышает нормы бесплатной передачи, и это соглашение является первой продажей недвижимости за год, то налог на доходы физических лиц (ЕФ) и 1,5% от военного сбора (ВЗ) платить не нужно.

В противном случае резидент должен будет уплатить 5% налога на яму и 1,5% от стоимости земельного участка по договору.

Если продавец земли не является резидентом, ставка PIT составляет 18%.

Что это даст?

Еще до того, как стало ясно, что рынок земли, по крайней мере в первые годы, будет работать с ограничениями, Всемирный банк подсчитал, что свободная продажа сельскохозяйственных земель может дать Украине дополнительно 1,6% роста ВВП в год.

Но даже несмотря на то, что реформа в ее нынешнем виде идет медленно, она может принести до $2 млрд в бюджеты разных уровней, считает президент Киевской школы экономики и советник руководителя канцелярии президента Тимофей Мылованов. В 2019 году он выступил за земельную реформу в качестве министра экономики.

«По нашим расчетам (KSE), даже такой вариант реформы добавит около $2 млрд в ближайшие годы. Это около 1,5% ВВП», - сказал он в мае этого года.

Министерство аграрной политики имеет несколько более скромные ожидания. Глава ведомства Роман Лещенко называет земельную реформу «очень мягкой, постановочной, без резких движений».

Он утверждает, что «мы плавно собираемся просто легализовать и, наконец, признать право собственности на землю», а экономический эффект «будет минимальным».

«Первое полугодие – это будет так называемый подготовительный период. Институциональная подготовка, правоприменительная практика, нотариусы, регистры", - сказал министр агропромышленного комплекса в интервью LB.ua.

В Нацбанке говорят, что банки готовы как кредитовать покупку земли, так и выдавать кредиты под ее обеспечение. Но всем потребуется время, чтобы понять, как будет работать рынок, говорит первый заместитель губернатора НБУ Екатерина Рожкова:

"На некоторое время всем участникам рынка - и тем, кто продает, и тем, кто покупает, и банкам, которые будут его кредитовать, - все это потребуется время, чтобы определиться с рыночной ценой свободного обращения земли".

Что думают люди?

Внедрение рынка земли в Украине было, пожалуй, самой долгой ожидаемой и, пожалуй, самой спорной реформой.

Пока, согласно различным опросам, украинцы в основном негативно относятся к рынку земли.

Согласно результатам апрельского опроса социологической группы «Рейтинг» в этом году, 77% украинцев считают, что решение о введении рынка должно было быть принято на всеув украинскую референдум, а 64% тех, кто примет в нем участие и примет решение об ответе, проголосуют против.

Согласно опросу, проведенному Центром Разумкова в ноябре 2020 года, более трех четвертей украинцев примут участие в референдуме на рынке земли. И почти 70% проголосовали бы за продление моратория. Только каждый четвертый скажет за открытие рынка.

Почти год назад, в августе 2020 года, Фонд демократических инициатив совместно с социологической службой Центра Разумкова обнаружили, что 44% респондентов разрешили покупку и продажу земли. Однако среди них нет единодушия в отношении условий обращения земель. Украинцы не хотят продавать иностранцам или хотят ограничить площадь земли для продажи.

С другой стороны, почти такое же количество - 43% - респондентов уверены, что земля в принципе не может быть объектом купли-продажи. Два года назад, в июне 2019 года, треть респондентов были принципиально против земли как товара.

Другой опрос, проведенный Институтом аграрной экономики в 2017 году, показал, что около 10% собственников земельных участков хотят их продать.

Земля, продовольствие и крупные экспортеры

Украинский рынок сельскохозяйственных земель открывается как раз тогда, когда цены на продовольствие в мире достигают долгосрочных максимумов.

По данным Продовольственного и сельскохозяйственного агентства ООН (ФАО), цены на основные продукты питания в мае этого года выросли почти на 40%. Это самый высокий показатель роста цен за месяц с октября 2010 года.

Украина является крупным экспортером сельскохозяйственной продукции. А среди товаров, цены на которые сейчас растут быстрее всего на мировых рынках, именно то, что они производят в Украине - зерно, масло, сахар.

Украина является одним из ведущих экспортеров зерна и крупнейшим в мире производителем и экспортером подсолнечного масла.

Похоже, что крупные экспортеры сельхозпродукции, работающие в Украине, не смогут купить землю как минимум до 2024 года.

Однако, по мнению обозревателей, большая часть украинской пахотной земли уже имеет своих владельцев - несмотря на десятилетия моратория на ее продажу.

Еще одним фактором, который может уменьшить потенциальный эффект открытия земельного рынка, является изменение климата, через которое плодородные украинские почвы превращаются в пустыню.